*本文内容由Amy Hong团队提供
随着自住房7年ARM利率持续逼近2.0%大关，湾区楼市迎来了金九银十的火爆行情。然而，每年都有很多新手纯粹凭感觉入市，搬进去才发现房子或社区不够理想。问题出在什么地方呢？如果您看上一套房子后仅仅是阅读一下disclosures 就匆匆下单，那很不幸，您只做对了第一步！ 请试着回答如下几个简单问题：
图源 travelguru.com
1）该社区最近10年平均年投资回报率是多少？该社区与附近社区走势相比是好还是差？
2）房子所在社区流动性如何？房源是在增加还是减少？每套在售房屋多久可以卖掉?
3）该社区的居民都有哪些？亚裔人口的比例？白领是在逐年迁入还是迁出？
如果您没有找到答案，很正常，这就是个人投资者和机构投资者之间信息不对称的一个缩影，Disclosures 更不可能给您答案！ 可是以上问题将直接决定您房屋的发展潜力！那怎么办呢？带着这些问题，我们请教了TrueRealtor(地产大数据咨询公司）联合创始人Amy Hong博士团队, 为大家带来独家干货，深入解读一下如何科学利用大数据打破信息不对称，在湾区楼市中挖掘出属于自己的隐秘角落。
作为《Amy博士地产创新讲堂 》系列的第一篇，本文建议的阅读时间为12分钟，全文摘要如下：
大数据的魔力– TrueRealtor 简介 大数据应用巡礼— 精读 Santa Clara 独家优势— 招贤纳士 下期预告— 关注我们
01 大数据的魔力– TrueRealtor 简介
TrueRealtor 是以Amy团队为核心班底的地产商业数据咨询公司，主要服务于资深个人投资者以及商业机构。系统内置过去25年以来湾区所有房屋的逐笔成交数据库，涵盖了从回报率，地理位置，社区特点，学区，首付比例，利率， 甚至买卖双方年龄和族裔的详尽画像。并通过大数据和AI技术全面挖掘湾区楼市的隐秘特征。我们不仅可以轻易回答任意房屋的上述问题，更是利用这些压倒性的信息优势使我们代理的房屋买卖达到事半功倍的效果：
买房–目标房屋潜力评测
由于缺乏详实的数据参考，大部分小伙伴对房子的把握仍然仅仅是靠感觉！可事实上，在湾区不同城市，不同邮编甚至不同社区的回报程度和发展程度差别非常显著。只有想办法深挖到社区甚至街道这个层面，才能让你快准狠的卡位！本文中我们会以Santa Clara 的主力Zip 95051 为例为大家展示一下 TrueRealtor是如何做到知己知彼的！
图源 unsplash@ddinuzzo
卖房–上市房屋智能营销
传统的房屋销售是大部分是属于Passive的销售类型，被动等待买家的浏览。而TrueRealtor则可以对照历史数据，推算出在该社区成交可能性较高的经纪人群体和买家人群，实现智能化的广告定点投放，因此我们代售的房屋拥有着远高于市场平均水平的曝光率。我们的下一代产品更将有能力依据当地居民族裔和年龄特征推荐最易成为爆款的装修风格，让卖家的房屋脱颖而出！
02 大数据带你精读 Santa Clara
升值空间巨大: 活跃的交易带了较大的价格波动和利润空间。如果能够在专家团队的协助下充分了解该区的特点，可以相对容易的买到比较有潜力的户型。今年Amy 团队为客户定点选择目标区域后入手的大部分房屋升值幅度均已超过10%。
下图展示了Santa Clara -95051 地块的大数据分类结果（TrueRealtor 支持多级地块精分，限于篇幅，本文主要展示一级子地块）。总体而言95051受益于其地理位置，社区环境以及部分学区， 是Santa Clara 均价最高和表现最稳定的Zip，但是投资回报率却需要视具体社区而定。下面我们来逐个详解各个子地块的特征。
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主要特点：作为95051地区最南部的地块，该区占地约1平方英里，恰好位于Cupertino High School辖区内。过去25年共有1335套Single Family 成交。根据以下展示的分区均价走势图可以看出，其均价在Santa Clara 所有地块中处于明显的领军位置，且在05年之后优势逐渐增大，与另外三个地块差距明显。抗跌性方面，该区同时也是2008 和2018两次调整中最为抗跌的地块（再次验证了优良学区的抗跌天性）。
适宜人群：目前该区亚裔已经占据了40%以上的居民比例，走势稳健。该区今年平均售价为185万美元，因此预算不到200万 而又喜欢Cupertino学区的朋友可以重点考虑。但是该区今年目前仅仅售出了35套左右的Single Family， 供给量偏低将是买家面临的挑战。
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主要特点：该地块位于Prunderige AVE 的北侧，西部紧邻苹果宇宙飞船总部，占地约1平方公里，均价目前屈居该区第二，过去25年共有1389套Single Family 成交，25年回报率也在该区位于第二档。由于历史的原因该区亚裔占比较少, 但是该地也是四个地块内迭代最快的，许多社区的微环境已经演变得相当不错。我们的模型实质上将该区进一步从西向东细分为了四个二级子地块，这里不再展开(详情咨询Amy)。
适宜人群：该区今年售出43套Single, 平均售价168万美元，房屋供给同样紧张。适合预算超过150万美元，对学区要求不太苛刻的购房者。
图源 unsplash interior
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主要特点：该地块位于HomeStead 以北，82号公路以南，占地面积约1.76平方英里，过去25年中共售出1197套Single Family. 该区在95051中过去25年总回报率排名较低，抗跌能力相对也较差。该区同时分布着比较多的Apartment, 社区人口流动性相对较高。
但有趣的是，由于该区分布着许多入门级的Single Family, 而疫情期间恰好有大量入门级买家入场，2020年的总体回报率事实反而略微超过了A区暂排第一。
适宜人群：该区今年售出44套Single, 平均售价144万美元，该区由于波动性大，历来受到许多专业Flipper的追捧（投入小，振幅高）。比较适合能够接受较大波动性的投资人。
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主要特点：该地块是95051最为偏北的地块，向北直接与95054接壤，占地面积约2.42平方英里，过去25年中共售出2986套Single Family, 过去25年综合回报率处于末位，但仅仅是小幅落后。该区通勤具有较为明显的优势，入门级Single Family同样比较多，且租售比很高。
三个二级子地块分别如下：
1）051-D-1: 围绕Adrian Wilcox High School 形成的扇形居民区, 社区排布规整有序，但是北部紧邻CalTrain 线路，需注意避开。
2）051-D-2 :Flowler Ave 为中轴的居民区，社区与D-1类似，入门级户型为主。南部排布一些商业店铺，可以尽量选择偏北一些的房屋。
3) 051-D-3: Bowers Ave 沿线居民区。注意Bowers Ave 以东的居民区由于受到San Tomas Expy的影响，保值能力受到一定程度的压制。
适宜人群：该区今年售出91套Single, 供应量比较充沛。今年平均售价同样是144万美元。适合通勤要求比较高，希望能够以租养房的入门级买家。
95051 总体走势
上图展示了所有四个地块的逐年房源供应量走势(Single Family)。可以看出各区近几年供应量都相对稳定(D区较为充沛，A区则相对较为惜售)，这也意味着进场难度不会过大，市场孕育着机会！
95051 成交案例
在利用TrueRealtor大数据对房屋的潜力进行全方位分析之后，Amy团队在95051的几乎每一套成交都达到了令人满意的回报。下面为大家简单列举几个我们在该区的近期成交：
2716 Donovan Ave (D区): 2020年9月成交价122万美元，同一时间同样户型成交价高达146万美元( comp: 2960 Jerald Ave)， 差价高达26万美元。
图源 unsplash @neonbrand
730 Salberg Ave (B区): 2020年6月成交价122.5万美元，目前市场估价140万美元，而其隔壁相同户型成交价高达163万美元( comp: 724 Salberg Ave)， 差价高达40万美元。
3035 Warburton(B区): 2020年4月成交价120万美元，目前市场估价140万美元，(附近comp较少, 依照redfin 估价）。
另外，我们已经完成了对湾区大部分热门地块的复盘和追踪工作，研究成果也会陆续发布在AmyHong团队的公众号上，想要了解其他zip的读者请扫码（注明 ZipCode）, 我们会根据关注的程度予以优先发布！同时欢迎买家/卖家洽谈合作。我们会确保每一套房屋的成交价都经得起市场的推敲。
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Amy团队的优势— 招贤纳士
Amy Hong 博士团队近来通过充分利用大数据模型，对湾区地块和行业的研究远远的走在了行业的前列，无论是实际操盘房屋买卖，还是帮助投资人实施战略布局，都拥有压倒性的信息优势。
作为 Googain & MaxReal North San Jose 地区经理(Branch Manger), Amy同时热切的期待广大Realtors & Loan Officers加盟 。（需面试，全职或兼职均可)。
招贤纳士 Googain & MaxReal 是湾区规模最大，口碑最好，竞争力最强的地产和贷款企业之一如果您想要为客户提供地产和贷款的一条龙服务，Googain & MaxReal 是当之无愧的最佳平台。 地产业务(MaxReal)—公司旗下600多位注册经纪人，无与伦比的经纪人培训体系和地产界强大的人脉圈为广大经纪提供了坚强的后盾。 贷款业务(Googain)–公司目前贷款业务规模在湾区所有Broker中排名第一，并遥遥领先。公司聘有全职 In house Underwriter/ Loan Processor团队，专业程度和业务处理速度远超同行。 立足于North San Jose Branch 的Amy团队更是深耕大数据分析市场多年，您在这里更亲密的接触到大数据和AI 给地产行业带来的改变。
04 下期预告— 关注我们
在下一期的现场讲座中，Amy博士将利用TrueRealtor 强大的地产经纪人实时检索引擎，为广大读者揭开湾区地产业的神秘面纱，有兴趣了解经纪人这个行业的读者请向Amy索取讲座日程，千万不要错过！
Amy Hong| PhD
数据咨询|房屋买卖|经纪人培养
