2020金融市场跌宕起伏，湾区居民的生活和资产也或多或少经历了震荡。出于避险和抗通胀的目的，不少湾区人开始思考如何重新分配自己的资产。那么将资产转移到湾区楼市究竟是不是一个合理的选择呢？
这段时间，有读者给小分队留言，说觉得最近各个平台对于房产的宣传力度都变高了起来，这到底是因为大家都开始着手投资、市场真的火热呢；还是因为房市不景气所以才大力宣传呢？
带着这个问题，我们咨询了Frank & Amy湾区大数据团队，请他们用数据和实战经验来解答大家的疑问。
让我们以史为鉴来回答这个问题：上图展示了过去二十年间，纳斯达克指数与南湾房屋均价之间的走势关联。可以直观的看出两者之间有着极强的关联性，其关联性指数(correlation coefficient) 高达0.88 !
但是，在经济震荡时期，例如00年科网泡沫，08年金融危机期间以及今年的三四月的股灾期间，楼市的跌幅却远远小于股指。湾区楼市在牛市作为资产放大器，熊市则变身资产稳压器，而在加州独有的Prop13, Prop8, Prop60, Prop90 等保护屋主利益政策的加持下，楼市成为数十年来湾区人资产保值的最大王牌！
图源 unsplash @tomrumble
问：身边的有的同事跟自己收入差不多，却为何能在湾区拥有好几套投资房？我如何合理投资？
2020年，对于投资人来说，其实是个几十年一遇的历史机遇。合理利用最优的贷款政策，理性选择投资标的，在资深团队的协助下，工薪阶层的你，也能每年购置一套现金流良好的投资房。
每年购置一套投资房的策略(楼市定投)与股市中的定投思路有着异曲同工之处，循序渐进，避免了主观押注市场走向的弊端，分散了投资风险；同时随着投资者收入的稳步增加，形成良性的现金流循环，无论身处牛市还是熊市，都被业界公认为最稳健最成功的房产投资策略之一。
看到这里的小伙伴，可以直接添加Frank，让他为你的贷款投资策略把脉。
要实现楼市定投，Frank 和Amy 认为必须做好如下几个方面：
DTI(Debt to Income Ratio) 是房产定投策略的核心技术指标，也是湾区广大业主必须要守护的投资生命线。银行通常根据这个负债率指标来衡量放贷的风险，因此，任何一位打算拥有多套投资房的小地主，压低DTI将会是你一切投资决策的关键指标之一。
有了较低的DTI, 才可能不断获得银行的信贷，真正享受的历史低利率带来的投资优势，否则利率再低也和你无关… Googain 的资深的贷款经纪Frank 认为，除了各种必做功课，考虑房屋重贷（refinancing），是最立竿见影的策略之一！
把握史低重贷利率：疫情以来在美联储货币政策导向下，房屋重贷利率稳定在历史最低水平，现在的投资人，遇到的是湾区广大老地主们几十年都未曾等到的债务重整良机。自住房利率在2.875% （30年固定）以上, 或者投资房利率在3.375%（30年固定）以上的湾区房主们都可以联系Frank咨询，您很有可能符合我们免费重贷的条件，在降低月供的同时大幅降低自己的DTI。很多朋友重贷之后省下的月供甚至可以Lease一辆特斯拉! 更重要的是，可以通过这个步骤将Arm (浮动)利率锁定为30年固定利率, 免除浮动利率的后患。
重贷间隔周期：目前不排除数月之后利率继续小幅下降的概率。但可喜的是我们允许为客户每半年免费重贷(No point No fee)一次, 而Frank 团队更是独家开发了全自动利率报价系统，让客户每天都能接收到私人定制的利率行情！这样，在立即享受低利率的同时，也不会错过之后更好的机会~
除了房屋重贷，Frank 还建议广大房主，尽量减少车贷等类型的小额贷款，这些贷款额不大，但是月供很高，每月还款几百刀对你的DTI伤害巨大，可能导致你少贷十几万，得不偿失。
另外，千万不要盲目申请Forbearance, 这会给你在Lender的信誉造成严重的伤害，导致数年内无法获得新的贷款或者重贷。
图源 unsplash @tierramallorca
税表是银行放贷审批的最重要材料之一，作为已经或者将要拥有多套投资房的你，保持税表的合规合法极为重要。对于广大房东，报税尤其要注意的是Rental income.
这里比较推荐的做法是实额报备房租收入，合理利用depreciation deduction rules. 这样银行在计算DTI的时候就可以将您的房租收入计入Income, 从而进一步提高新贷款审批的空间。在Frank处理的大量实例中，Rental Income 报税出现偏差是导致贷款申请被拒的一个重要因素。
一个真正适合你的优秀贷款顾问，价值不仅仅在于为你完成一次贷款而已，更重要的是，能随时帮你规划下一步投资的可行性，以及提醒你现有债务的优化的最佳时机。
小到租房买车，大到报税重贷，一个有经验的贷款顾问都可以帮你出谋划策，并且大幅节省你的投资开支。
比如Frank遇到过的大部分借款人并不知道在四套以内房屋时，新购房屋都有机会符合自住房的贷款标准，而导致错失贷款良机，这就是一个强有力的贷款顾问大显神威的时候！而Googain 作为湾区市场实力最雄厚，口碑最好的Mortage Broker之一, 贷款项目丰富，在重贷和投资房贷款方面拥有无与伦比的优势。
同时, Frank 精通各大银行的贷款政策, 并与众多的Top Producer保持长期的业务合作。为处于不同投资阶段的投资人对接最适合的Lender，具体案例具体分析，帮大家扩展地产投资的思路和渠道。
投资标的的选择取决于目前的市场行情，每个人的DTI水平，以及购买之后能否实现可持续的发展。Frank & Amy 团队充分利用自建的大数据引擎，长期监控市场投资房的热点。我们也注意到，在后疫情时代，投资房的热点地区和户型出现了明显的切换。因此Amy 建议遵循以下几个标准：
避免总价较高的投资房，贷款额度控制在High balance 额度($765,600)以内。不仅因为这个额度的贷款目前拥有最好的投资房利率，而且也是最容易实现正向现金流的价格区间。
把握板块轮动，适当回避短期过热的地块和区域：随着美股反弹创新高，湾区楼市出现明显的两极分化. 受疫情的影响，本轮行情的热点是学区房+Single Family。在这个时候如果能够避实就虚，选择现金流比较好，行情较为疲软的非学区房或者TownHouse, 不失为一个合理的抄底策略。
分散投资地块，降低系统性风险：分散将投资房布局在不同地区的原因和股市投资如出一辙，增强diversity 避免系统性风险。目前许多投资客开始关注Antioch, Concord, South San Jose，Tracy甚至洛杉矶的房源，因为这些地区的Single总价还相对较低，满足High balance Loan 的贷款额度要求，而现金流却比高价户型更有优势。
湾区房产投资不是一篇文章就能概括全面的，为了更好地服务广大湾区小地主，为大家提供集思广益的平台，Frank & Amy 团队特意邀请多位银行的Top Producer 坐镇,共同组建了湾区小地主微信群俱乐部，定期为大家介绍利率行情，贷款报税，加建装修，投资策略等等热门课题。
以大数据为依托，为广大小地主进行一站式的咨询，集思广益，一同讨论后疫情时代的投资策略。欢迎扫码Amy加入湾区小地主俱乐部。预祝广大小地主能利用好历史的机遇，稳扎稳打，为早日实现财富自由打下坚实的基础。
Compass 资深湾区地产经纪，Top Producer, Redfin 全五星好评。
Amy 以特优成绩毕业于浙江大学，并获得美国乔治亚大学博士学位，湾区地产大数据咨询公司联合创始人。Frank & Amy 团队拥有自建的大数据分析产品，在为广大投资人提供优质贷款资源的基础上，精准把握市场热点和潜力地块。
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