疫情期间现金流撑不住? 律师教你如何少交点房租【餐饮私享会回顾】

疫情期间现金流撑不住? 律师教你如何少交点房租【餐饮私享会回顾】

本周三,我们的【第3期餐饮私享解疑会】线上免费中文讲座专门邀请加拿大公司法&房地产法赵丹迪律师,给大家支招:疫情期间,如何和房东谈房租减免?
虽然赵律师主要服务加拿大的餐饮业主,但她在讲座中分享的谈判技巧具有普适性,没有来参加/听讲座笔记没有记全的老板朋友们请往下仔细阅读本文要点整理。第一时间了解北美餐饮业信息,请持续关注我们的公众号!
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特殊时期,能强制要求房东减免租金吗?
在这次新冠疫情中想要生存下来,对于餐饮业主来说,无非就是开源节流这四个字。许多餐厅老板自然想到,是否能让房东给我减免租金呢?
现实情况是,商用租约的房客法律上并不能强行要求房东减免租金。虽然在各地政府的居家令限制下,许多餐厅无法开放堂食、收入大幅减少,但是这并不能成为不交租的理由。

每份商业租约都有些出入,但是一般在最后都有不可抗力条款(罢工、动乱、瘟疫、战争发生的时候),而这个条款是保护房东的即使是在不可抗力的情况下,租客仍有交租的义务。
真的走投无路了吗?
虽然法律上房东没有义务减免租金,但是当前大多数房东会做出一定的让步,常见几个形式有:房租的延期支付、房租金额的降低、暂时动用押金等。
大多数房东最容易接受的,就是房租延期支付。对于老板们来说,可以暂时缓解现金流的压力。对于商业租约年限越长的餐厅,可操作的余地就越大。
有的商业租约租金分为两部分:基础租金和额外费用。可以和房东商量先交着某一部分,之后再补。还有一种情况是,疫情期间餐厅如果不开门,房东的开销也会降低(水电费等),要求这部分费用减免,也是可行的。
如果租房的时候已经给了押金,那么可以先行使用押金的一部分用来当成当月的租金,晚些再补回来。

从房东的角度来说,如果你的商业租约没有个人担保,房东会害怕你跑路,会更倾向于做些妥协。
考虑到租客撑不下去会选择破产,为了及时止损,房东需要找到新的租客。而疫情期间不容易找到接盘的新租客,也往往会选择各退一步。
对于商业租约年限长的稳定租客(比如你的租约还有3-4年),房东考虑到未来还能稳定收租的话,一般会选择通融。
和房东协商,我需要注意什么?
最重要的还是要迈出第一步,尝试!无论是目前现金流情况如何,都建议大家勇于尝试,和房东协商试试。
一定要详细描述切身情况,包括疫情对生意有哪些方面的影响、你对此做了哪些方面的努力去保证交租、对你的餐厅打击最严重的方面、努力过后还是没有什么改善。否则,从房东的角度来说,难以分清哪些人是真正需要帮忙,哪些人只是想占个便宜。
尽量以私下方式向房东求助,不建议出动律师函。在这种情况下,以情动人,拿出真诚的态度就够。
注意保密,房东一般会很介意减免租金条件的保密性。建议不要联名上书,或是把自己拿到的条件广而告之给同一个地区的其他商户。房东在当下会更倾向于对每个商户的情况单独评估。
如果第一次石沉大海或者遭到拒绝不要轻易放弃!多次尝试,拿出具体的事例给房东展示疫情带来的负面影响。
做好最坏的准备

现在北美疫情越拖越长、情况未见明朗,有的老板也会认真考虑起破产这个选项。

需要注意的是,选择破产要考虑商业租约里有没有个人担保。有的话意味着,作为企业的餐厅违约后,房东除了可以追偿餐厅,还可以追偿担保人的个人资产和财富。
想走这条路的老板们,可以先看看租约的签字是否有担保人。没有的话,比较利于后期谈判。否则不建议选择破产,而还是应该和房东协商或自己借款解决。
 

开源节流熬过去!

不到万不得已,我们还是相信方法总比困难多。除了向房东寻求租金减免,还可以考虑削减人工成本(如果是已申请PPP项目的美国小企业请忽略此条)。

为减少开支可以暂时只留下最不可或缺的员工(如大厨)。开展的外卖送货业务考虑交给平台,以减少用人成本和员工感染的风险。

此次疫情的影响对餐厅比较长远,有的餐厅已经完全停业,想等疫情结束等一波报复性消费。我们还是建议大家当前积极开展外卖、自取业务,保持存在感,让客人养成消费习惯。如果是不那么适合做外卖、自取业务的餐厅,也应当做出菜品上的调整,适应当前的趋势。
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