低利率真的是购房好时机么? 当下湾区房产市场, 你想知道的都在这一篇独家分析报告

低利率真的是购房好时机么? 当下湾区房产市场, 你想知道的都在这一篇独家分析报告


2020年我们经历了波及全球的新冠疫情,史无前例的美股10天四次熔断。其它事情我们都可以暂时放下,全家平安才是最重要的。来日方长,希望大家不要过度焦虑和着急,在全世界的共同努力下,一切都会有转机。


而关于房屋买卖,在“居家令”期间,多数交易无法正常进行。我们联系到了一位在湾区从业多年的资深房产经纪,她为大家全面分析了当下的房产市场、以及这段时间到底该不该进行交易,希望对近期有买卖房需求的小伙伴们有一些帮助。

艰难的时刻:

2020年第一季度湾区房产市场独家报告分析

by Poppy Zhao

01
房贷利息

房贷利息(Mortgage Rate):30年,15年和ARM利率买房利率和重新贷款利率都有各种浮动,相对重贷利率波动最为明显。个别银行出现了一天改三次利率。因为疫情,各国大幅降低利率,我们进入了又一个0利率时代,但这些和房贷利率之间的关系有限。我希望大家明白,我们现在的买房利率,是历史低点

图片来源:https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=NUh

大家可以参考Mortgage News Daily的这篇文章,解释了房贷的利率和0利率的关系

http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/blog/937527.aspx?from=timeline&isappinstalled=0

02
关于加州房产市场

加州房产市场:1月和2月的市场持续去年底的火爆,3月初刚进入Shelter In Place 的期间,市场也依然坚挺,之前我一直非常忙碌。但其实我们现在去分析1月和2月的数据,意义有限,现在的Market可以说是一周一变


像我之前和一些小伙伴们分享的,房产市场很大一部分都停摆了。3月的后两周,大部分的Agents, Sellers 和Buyers 都不愿意出来进行交易。Buyer担心疫情和经济问题,Seller对自身安全的担忧。当然仍有一些各方面都非常好的房子,还是收到了几个offer,交易价格高于listing price


图源:worldpropertyjournal.com

另一方面有contingency的pending也开始增多。市场上也出现了更多无法成交的case,back to market的房子。多种原因交易无法进行下去,银行收紧,要求越来越多,有一些贷款项目被cancel掉,导致buyer的条件不符合贷款条件。还有是Buyer自身改变主意,要求退出合同。现阶段建议大家提前做好准备等到疫情结束再动起来。这段时间,大家可以先加Poppy的微信:calpoppy, 入微信群,随时了解最新的湾区市场动态。

Poppy亲身经历了加州刚开始Shelter in Place的时候,估价师没法工作了,Title 没法过户了,银行没有办法按时close,我们房地产之前也不算Essential Business(上周刚把我们也算为Essential,还是不建议现阶段进行买卖,安全第一)。进入合同的case,每周都有很多状况出现。恭喜这段时间能顺利close的小伙伴们。

03
和买卖房屋相关的行业现状

现阶段和房产相关的活动:在各个系统的通力协作下,现在的房产交易方式如下

  • 估价:部分估价师愿意工作,有的会收更多的费用。现在也出现了Drive by 估价,是的,你没听错。估价师开车看看外观+MLS上的照片,出一个估价。没想到会和买汉堡一个形式。

  • 银行:需要更多时间close,每家银行情况不一样。

  • 不能做Open House, 只能有一个Realtor 和最多2个来自同一个家庭的客人一起看无人居住的房子。

  • 任何房子现在有人在住,都不能showing

图:SCCAR发给realtor的通知

  • MLS上暂时不会再计算上市天数,但是!卖家常看的Redfin依然会显示上市天数。

  • 过户签字只能派公证员上门签字,费用Buyer自理,Title公司不对外开放。

  • E-recording

    图:Title company发给Poppy的消息

    • 大部分搬家公司和清洁公司暂时关闭

      04
      特殊时期关于房产的建议

      Sellers: 可以先根据个人状况具体跟我咨询,到底需不需要卖房,明确卖房目的和之后的时间规划。在疫情没有过去之前,不建议把房子放到市场上,Buyer还是会看到上市天数,Poppy 会为大家做大量的off market的宣传,根据具体需要量身定制方案。

      • 如果是自住房:如果家人还住在里面,不要show房子,为了全家的健康。

      • 如果是出租房:如果租客还住在里面,不要show房子,1.是租客很可能不会同意 2.是如果租客患病(不一定是因为show房子的原因)或是看房子的买家患病,您都要承担风险。

      • 如果是空屋:按规定可以show房子,具体如何实施大家遵照当地法律法规自行斟酌。

      Buyers: 在疫情没有过去之前,强烈建议大家先找我分析一下个人情况,需要哪些准备。例如信用,down-payment 和时间上的规划等。比较ready的小伙伴们,可以先做好Pre-approval(这个是不需要见任何人的,都可以在网上进去,推荐大家找自己agent经常合作的loan officer )。


      手里握着Pre-Approval,等疫情结束,随时准备进场。如果现阶段要下offer且需要贷款,Poppy建议大家下带contingency的offer,保护好自己。

      投资人:现阶段手握现金的投资人有非常大的定价话语权,快速close,不需要估价和等银行的工作。

      未来的房产市场:最近Poppy看了多个经济学家和市场大鳄的分析,每一家的观点都不一样。有说Cash is king, 有钱可以低价抄任何资产。因为联邦要注资,以桥水CEO为代表的另一派说Cash is trash, 买资产才会抗通胀,手拿cash就贬值。今年会是最坏也会是最好的时代,就看大家要怎么做。

      加州房产经纪人协会CAR针对疫情,出台了一个Coronavirus Addendum。希望大家明白这个Addendum,是同时需要Seller和Buyer的同意。Poppy认为这个Addendum的最大意义就是当Buyer因为疫情影响,在交易过程中,需要更长时间close时,再拿出这个Addendum和Seller协商。这时Seller才会比较容易的同意推迟几天close。作为代表Seller方的Agent,Poppy不会建议Seller同意条款中的其它内容。具体这份Addendum该如何使用,请和Poppy直接联系。

      图:CAR出的Coronavirus Addendum原件截屏

       把每个客人的事情,都当做自己的事情来做。

      Once Your Realtor, Forever Your Realtor

      给大家分享这一篇独家分析报告,希望可以帮到更多有相关需求的小伙伴,如果有任何问题,也可以随时扫下方二维码和我联系。Stay safe!

      文章原创 | 湾区房产经纪 Poppy Zhao
      部分图片来自网络,
      版权归属原作者

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