借贷利率出现30年最低点, 还没有refinance的你, 是不是错过了省钱的最佳机会?

美国经济学家指出，由于疫情的影响，借贷利率下降对市场不断刺激下，居民购房需求已经从4月中旬开始不断走低。而抵押贷款利率也出现了30年最低点，根据美国权威抵押贷款公司FreddieMac/房地美，目前的3.15%是该公司1971年开始追踪利率以来的最低水平。

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那么问题来了，利率一直降，对于房贷屋主到底有什么具体的影响？重贷到底是不是个好选择？🏡💰

我们采访了湾区资深贷款经纪，来自GMCC万通贷款的Rachel Jiang，为大家送上最全的湾区重贷（refinance）分析，一篇文章干货满满解答你的所有疑问。

Rachel Jiang

GMCC万通贷款

资深贷款经纪

“冰封”的美国房产市场，

低利率也不愿购房？

5月底，自病毒爆发以来的过去几个月中，美国房屋购买指数第三次创下历史新低。

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虽然利率创30年最低，但全美地产经纪商协会（NAR）周三发布的数据显示，美国3月份购房合同签订量创下了2010年以来最大跌幅。成千上万的美国人失业，即使有购买力的人也因疫情期间各种原因无法出手。

近期利率高于预估？重贷更省钱？

2月份开始，美国市场的贷款利率持续走低，对于已经购入房屋的房贷屋主来说，都开始关注起重贷（refinance）。

什么是重贷？

重贷，Refinancing，简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”。在这个过程中，可能会重新计算利率、或者重新估价房屋等等，也可以更改贷款时长。用“重新贷款”后的定价继续偿还之前的借贷，在利率低的时候申请，节省利息，按正常流程偿还。

美国经济趋势不明朗，最近疫情，复工，游行，事件交杂，贷款利率下半年升还是跌？现在选择refinance是不是好时机？

我们咨询了GMCC万通贷款的资深贷款经纪Rachel Jiang，她表示目前的情况虽然还不能下定论，但可以看到的是，现在的利率是高于此前预期的，原因有两个：

1.太多的重贷导致lender处理能力达到了极限；

2.投资人因担心贷款人过快重贷以及收入受疫情影响导致延期付款（forbearance），所以并不愿意以过低的利率购买贷款。

现在贷款额小于$510400的conforming loan利率最好，$510400到$765600的high balance loan波动比较大。而大于$510400的Jumbo loan方面各大lender都在收紧贷款条件，当然随着疫情好转复工后贷款条件也应该会被逐步放宽。

现在是“重贷”的最佳时期吗？

GMCC万通贷款的资深贷款经纪Rachel Jiang表示：根据近10年的Average Prime Offer Rates（APOR）曲线可以看出，现在15年固定和30年的利率都处于历史低位。根据预测，未来利率还有下调的空间，但如果现在重贷能为您节省利息，已经非常值得考虑。

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毕竟利率会受到经济、政策、疫情、失业率、投资人信心等多种因素影响，没有人能准确预测市场，早点锁定一个已知的好利率比冒险等一个未知低利率要更实际，而且半年以后利率变好还可以继续重贷。

考虑“重贷”refinance需要什么条件？

1.现有利率高：如果您现在的自住房30年固定贷款利率在3.125%以上，投资房贷款利率在3.75%以上都可以考虑重贷。

2.考虑缩短还贷年限：随着贷款额下降，在收入可以负担的情况下把30年固定转换为15年固定可以帮您降低至少0.25%的利率。

3.希望把浮动利率变为固定利率：现在30年固定和15年固定的贷款利率处于历史低位，如果您的浮动利率贷款即将到期，现在是把它转成一个较低的30年或者15年固定利率的好时机。

4.信用分数提高：如果买家之前申请贷款时信用分数不够好，在信用分数提高后应该咨询贷款经纪看做没有费用的重贷是否可以拿到更好的利率。

5.贷款额占房价比例（LTV）降低：随着LTV降低，对于银行来说贷款的风险也降低了，所以利率会更好。一般来说，LTV每降低5%，利率就可能会变化。

6.另外很重要的一点是，如果您的剩余贷款额降到了$510,400 (2020 confirming loan max limit)以下, 那么有极大的可以拿到更低的固定利率贷款。

重贷需要准备什么材料？

重贷申请的基本材料包括：

驾照，最近一个月的工资单，最近2年W2，最近2年报税，最近2个月的银行账单，名下所有房产最新的地税，保险，HOA账单，非美国公民的申请者还需要提供绿卡，H1B等材料。

不过我们强烈建议大家找专业的贷款经纪帮您递交及申请！申请中那些看得见看不见的坑，专业人员帮你规避。👇戳下方联系方式，咨询今天为大家解答问题的GMCC万通贷款的资深贷款经纪Rachel Jiang！

疫情期间贷款政策会有什么变化？

疫情期间，各大银行都在大幅度收紧审核的条件，每周甚至每天都有可能改变政策，包括：

提高对备用金（reserve），首付（down payment），和收入（income）的要求。

对于准备买房的客人来说，之前拿到的preapproval很可能已经不符合最新的审核条件了，所以下offer之前一定要与贷款经纪确定一下是否还能给出之前承诺的贷款额度。

对于正在做重贷的客人，尤其是需要用到投资房收入、收入负债比（DTI）较高、或是LTV较高的客人，也需要做好心理准备，可能需要更多的reserve才能使贷款获得批准。

No point no fee = 0 Closing Cost？

答案是，NO。

首先，Closing cost里有一种费用叫 Prepaids，它包含了从放款日开始到当月月底的利息（prepaid interest），房屋保险(Insurance)或是地税（Property Taxes），如果在贷款时已经出了账单但还没有缴纳，需要作为closing cost收取并在closing时由Escrow统一支付。

另外，还有一种费用叫Initial Escrow Payment，如果您同意开设Impound Account，每月向impound account里缴付地税或者房屋保险，那么Initial Escrow Payment里需要预存至少两个月的payment。

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因为业内对no point no fee没有统一的标准，导致很多客人对no point no fee产生了一个误区，认为no point no fee的重贷就是不需要付任何cash to close 就可以把原有的贷款额换上更低的利率完成重贷。

但是事实上是，重贷过程中closing cost产生于多方：新的lender；Title/Escrow；如果房屋需要评估，则需要给房屋评估公司付Appraisal fee；如果是Condo或者Townhouse，还可能需要付钱给HOA来获得lender需要的HOA Certification或者Condo Questionnaire。所以在比较利率时请一定要问清楚lender具体可以负担哪一些费用。

看到这里，大家是否和我一样被各种专业术语搞得有点转向？所以专业的事情还是交给专业的人去做。GMCC万通贷款的资深贷款经纪Rachel Jiang！👇👇👇把关于房产的一切💰的问题交给她吧！帮你全面规划合理避坑，安心省钱又省时间！

关于GMCC万通贷款

Rachel Jiang是GMCC万通贷款的资深贷款经纪，擅长根据客户情况选择最适合的贷款项目和最优利率，专业，敬业，诚信，工作认真细致负责，客户满意率100%。欢迎各位希望买房重贷需要贷款的小伙伴们扫上方二维码联系我咨询。

关于GMCC万通贷款

北加最大的贷款公司之一：GMCC万通贷款（DRE# 01509029, NMLS# 254895）是加州规模最大，program最多的贷款公司之一，我们在北加州和南加州共有9个office。贷款内部审批，速度快，直接放贷，贷款量大议价能力强，能从investor处拿到最佳利率，贷款条件宽松，可为客人量身定做贷款方案，是conforming，super conforming,以及投资房买房重贷的最佳选择。