全美各地抢房热,还能买哪里? 你可以错过一套房,但不能错过这份分析报告!

前两天，我们村附近上市了一个30多万的房，星期天openhouse。这要是去年，我基本就pass了，不会去看的。但是今非昔比，去年持币代购一年，我已经错过了太多，所以就算当天雨雪交加，我还是从被窝里用“我要买房“的强大意念把自己拽上了车。还没开进目标小区，就已经被排到小区门口的车队给震惊了。不知道的，还以为这去的是某网火打卡地呢。

哎，现在想买个房咋那么难？之前还只是听淘沙找房德州俱乐部的房产群里说一个房90个offer的“神话“故事，现在已经在我们这种中西部的村里也上演了。其实不管是近年来的投资宠儿德州，阳光之州佛州，还是“新起之秀“北卡，田纳西，全美各地都出现了抢房热。排队看房，一个房子上市几小时内可以从原来的27万涨到35万，这样的事都已经司空见惯。热的是房市，凉的是我们这种微地主的小心脏。

上周末淘沙找房在线数据分析神器的发布会也出现了同样火爆的场景。隔着屏幕都能感受到要抢才能进Zoom的迫切感。就像今年能买到房的都可以在群里炫耀地晒单，那天能进场的有着同样的幸运。因为你可以错过一个房，但是不能错过这份全美各地房产分析报告!下一步能投哪里，就看它了。

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报告涵盖了全美16个房产市场，皆是目前火热或具有巨大潜力的大都市区，包括San Francisco, San Jose, LA(洛杉矶), Seattle(西雅图), San Diego, New York(纽约), Sacramento, Austin(奥斯汀), Phoenix，Raleigh, Nashville，Orlando，Dallas，Atlanta, Tampa, Memphis。已经涨上去的地方不一定就没有机会，现在刚加温的或者还没引起注意的地区又在哪儿？一起往下看吧！

16个地区被分为升值组和现金流组，先来看升值组。

01. 哪些城市看增值？

这些区域的房价相对比较高，选取的是房价平均值大于35万的一些城市。这些城市的租售比就不要指望太好了，主要还是看它的升值。所以这一组称作“升值组”，包括San Jose Metro, San Francisco Metro, Los Angeles Metro, San Diego Metro, Seattle Metro, New York Metro, Sacramento Metro, Austin Metro。位列榜首的当然是“宇宙中心“San Jose都市区，大概是120万左右，然后旧金山都市区大概是112万左右，接下来是洛杉矶70万，San Diego 63万，Seattle 55万，纽约49万。数据实际上包含了整个大都市区的所有区域取平均值，所以你会看到纽约均价是49万，因为除纽约市之外的周边还是有一些比较便宜的区域，只看曼哈顿就不是这个数了。这组最后两名是Sacramento 44万, Austin 35万左右。

02. 哪些城市看现金流？

另外一组是房价中位值小于35万的8个城市，这些城市房价相对比较低，但是它的租金回报比较好，所以这一组其实更注重现金流(cashflow)的城市。我们也叫它“现金流组”，包括Phoenix Metro, Raleigh Metro, Nashville Metro, Orlando Metro, Dallas Metro, Atlanta Metro, Tampa Metro, Memphis Metro。Phoenix 30万，接下来是Raleigh, Nashville, Orlando, Dallas, Atlanta, Tampa，这些基本上都是价格比较便宜，而且大家可以看见相对来讲这里出现价值洼地的机会就会比较大。

比如说Memphis(孟菲斯)现在的平均房价，整个都市区的平均值只有16万2左右，但是需要指出的是孟菲斯有一些治安不是很好的区，可能会把房价拉低，所以作为房产投资不能单纯的追求租售比高，而是需要通过比较之后选定一些容易做房屋管理的区域进行房地产投资。

03. 哪些地方房价涨得快？

这是近25年的房价增值比例的排名。以硅谷San Jose为例，过去这25年来房价增值接近400%，也就是房价是25年前的近5倍！这是单纯房价增长，没有考虑运用杠杆。如果加入杠杆，投资回报率也就会越高。另一个增值比例上300%的是旧金山都市区。

房价过去25年增值比例在200-300%之间的是4个城市是：

Los Angeles
San Diego
Seattle
Sacramento

过去25年增值比例在100-200%之间的城市有：

Tampa
New York
Phoenix
Orlando
Nashville
Dallas
Austin
Atlanta

北卡Raleigh目前房市大热，但是它其实25年前的房价大概也就是现在的一半还要再更高一点，所以它目前的房价增值还不是很多。Memphis增值比例更低，只有58%。

25年是比较长的时间轴，

那最近一个周期近10年的各地增值比例是怎样的呢？

你会发现排名发生了变化。比如像Phoenix，就是在上一个周期受到的打击比较大，房价降的比较多的这么一些城市，相对来讲它近10年的增值会更迅猛一些。

但湾区和硅谷这两个都市区，近10年的增长也还是名列前茅的。接下来是Sacramento，Seattle。我们其实可以看到加州西海岸的这些城市，房价相对来讲比较高，势必租售比就比较低，但是增值可观。而相对来讲纽约都市区近十年的增值就差一些，租售比就会更好一点(主要是郊区）。

所以这16个都市区，并不是说一个地区就适合所有人投资的，因为每个人投资的需求不一样，有些人看增值，而有些人需要现金流，这样每个月都有固定收入，鱼和熊掌常常是不能兼得的。

04. 哪些区域可以追求租售比？

其实这16个区域做投资各有各的好处，接下来可以看一下租售比(月租金除以房价)的指标。这16个城市里边(Memphis)孟菲斯遥遥领先，是0.84%, Tampa也是一个租售比较高的，0.65%, Atlanta 0.64%, 再下面是0.6%左右的Dallas(达拉斯)和Orlando(奥兰多)。

基本上“现金流组“（cashflow)在租售比排名里都比较靠前。而“升值组“第一名的硅谷的租售比只有0.26%，也就是说一个月的房租只够房价的0.26%！由于这里的房租上涨赶不上房价的上涨，所以也导致了租售比低的原因。

但这并不意味着租售比在湾区就完全没有，如果买到好的投资房，还是可以有较高租售比的。最近淘沙找房湾区团队就帮客户买到了租售比相对较高的一些房产，每月可以产生正现金流，

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接下来是看人口增长，近10年的人口增长指标，是房产投资最看重的一个指标。关于人口增长对房价的影响

请参考以下文章

👉人口流动到底如何影响房价👈

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下图这个人口增长的排名，也能看出房产市场的热度，比如北卡Raleigh, 德州Austin,近10年人口增长都超过了25%，现在就是非常火热的房产市场。

过去10年，美国平均人口增长大概在6%左右，所以这十六个都市区大部分都超过美国平均的。比如Orlando,Atlanta, Dallas, Phoenix, 都是人口增长十分迅速的城市，都超过了16%。但是像洛杉矶，纽约这些大城市的人口增长就比较低一些，像洛杉矶其实只有2.1%，然后纽约只有1.1%，这两个大城市其实人口也是在增长的，只是相对比例小一点。这其中有都市区人口基数特别大的原因，比如像纽约，人口接近2000万，然后再加上可能也有一些净流出和出生率低等一些因素。

报告还将从